サブリースとは？サブリースの仕組みと種類

サブリースとは、サブリース業者がオーナーから一括で借り上げた不動産を、第三者に貸し出す仕組みです。

「又貸し」「転貸し」などと呼ばれることもあります。

オーナーは業者から空室の有無に関係なく、満室賃料の80～90％をサブリース賃料として受け取れます。空室がある場合でも賃料が保証されるほか、管理の手間が省けることなどがメリットです。

なお、不動産オーナーと業者との契約を「マスターリース契約」、業者と入居者との契約を「サブリース契約」と呼びます。

サブリースには「賃料固定型（家賃保証型）」と「実績賃料連動型（パススルー型）」の2種類があります。

賃料固定型とは、入居状況を問わず、業者からオーナーに一定の賃料が支払われるものです。一般的にサブリースというと、この賃料固定型を指すことが多いでしょう。

実績賃料連動型は家賃保証がなく、実際に入居者から得られた賃料によって、オーナーが受け取れる収入も変動します。実績賃料連動型は一部のみで行なわれ、それほど一般的ではありません。

この2つを単純に比較すると、「収入が保証される賃料固定型のほうが良いのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、保証率（サブリース賃料）が異なる点に注意が必要です。

家賃保証型の保証率は80～90％であるのに対し、実績賃料連動型は90～95％と家賃保証がない分保証率が高めに設定されています。

サブリースの大きなメリットは、入居者がいない場合でも賃料が保証されることです。保証される賃料は契約によって異なり、実際の家賃の80～90％程度が多いとされています。

また、物件を管理する手間が省けることもメリットです。管理委託の場合、建物管理は管理会社に任せられるものの入居者トラブルはオーナー対応が多く、管理の手間が必要です。

しかし、サブリースでは入居者トラブルを含めた管理を、すべて業者に任せられます。入居者とのやり取りはすべて業者が行なうため、オーナーが対応する必要はありません。

また、サブリースを利用すれば、相続税を抑えられます。賃貸物件のような借地権のある建物は、相続の際には不動産評価額に対して一定の借地権割合が控除されますが、相続時に満室にならないとメリットが小さい場合があります。その点、サブリースであれば満室扱いになるため、控除を最大限利用することが可能です。

一方で、サブリースにはデメリットもあります。サブリースで支払われる賃料は、実際の賃料から手数料を10～20％除いたものです。そのため、実際に満室になった場合は、サブリースの場合は家賃収入が減ってしまいます。

また、賃料が保証される期間は永久ではないことにも注意しましょう。一般的には、数年ごとに賃料の見直しが行なわれますが、不動産物件は年数がたつごとに入居率が減少する傾向にあります。そのため、見直しの際に賃料の減額が要求される可能性は高いでしょう。

管理をすべて業者に任せることも、デメリットになる場合があります。入居者との契約は業者が行なうため、オーナーは入居者を選べません。もしも業者が入居審査を甘くしていたら、近隣トラブルを起こすような人物が入居する可能性もあります。

また、修繕やリフォームなどの大きな出費は、オーナー負担となることが少なくありません。サブリースではオーナーが修繕業者を選択できないため、費用が割高になる可能性があります。

業者が倒産するリスクもあることも、把握しておきましょう。業者が倒産した場合は、オーナーが契約を引き継ぎますが、敷金が回収できないなどのトラブルが発生する可能性があります。

サブリースは実際にトラブルも発生していますが、すべてが悪いわけではありません。なかには、サブリースが適している物件もあります。

ただし、トラブルを起こす業者は存在するため、契約の際には業者選びや契約内容の確認などに注意が必要です。

そうしたことから、サブリースは初心者向けの投資方法とは言いがたいでしょう。

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