居住用財産の3,000万円控除とは？
居住用財産の3,000万円特別控除とは、不動産売却で譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たすと受けられる控除の1つで、活用できれば大きな節税につながる可能性があります。
■不動産売却をお得にする「3,000万円特別控除」とは？
個人が居住している、もしくは居住していた不動産を売却する際に、要件を満たしていれば「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。居住用財産の3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度のことです。譲渡所得は、不動産を売却して得られる所得のことで、以下のように算出されます。
譲渡所得 ＝ 成約価格 – （取得費 + 譲渡費用）
この3,000万円特別控除を利用することで、一般的には譲渡所得税とも呼ばれる、譲渡所得にかかる税金を節税することができます。今回は、これから家を売却する方や控除について知りたい方に向けて、居住用財産の3,000万円特別控除の概要解説します。今後、マイホームを売る予定がある方はぜひ参考にしてみてくださいね。
■控除を受けるための適用要件とは？
居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、適用要件を満たしている必要があります。ここでは詳しい適用要件のほか、相続した家を所有している方、土地や建物を誰かと共有している方など、ケース別に控除対象になるかどうかも併せてご紹介します。
3,000万円特別控除の適用要件は6つあります。まず、売却する物件はマイホームであることが前提です。この前提を満たしたうえで、特別控除を受けられる適用要件は以下の通りです。
[ 1 ] 下記のいずれかを満たすマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
[ 2 ] 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと
[ 3 ] 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
[ 4 ] 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと
[ 5 ] 売却した不動産に関して、固定資産の交換特例、収用等の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと
[ 6 ] 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
控除を受けるには、上記6つの項目を全て満たしている必要があります。抜け漏れがないように確認しておきましょう。さらに詳しく知りたい方は、国税庁のホームページで確認してみてくださいね。マイホームの定義の詳細については「租税特別措置法第35条」に書かれています。
■ほかの控除との併用でもっとお得に
お得にマイホームを売るには、ほかの控除も併用したいところです。併用できる制度の1つに「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。適用要件を満たしていれば、さらなる節税につながりますよ。どのような特例なのか見ていきましょう。
・10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、売却した時点で10年を超えて所有していたマイホームが対象となる控除制度を指します。軽減税率というのは、令和元年の消費税率引き上げに伴い開始された、特定のものの税率を軽くする制度です。10年超所有軽減税率が適用されれば、3,000万円の特別控除後に譲渡所得の税率をさらに抑えることができますよ。
10年超所有軽減税率では、売却益が6,000万円超の場合は20.315％、6,000万円以下の場合14.21％の税率が設定されます。売却益が6,000万円の場合の計算式を見てみましょう。
〈例〉
売却益6,000万円、所有期間10年超の場合
・税額=（6,000万円 － 3,000万円） × 14.21％
= 約426万円
適用要件は、10年を超えて所有していたマイホームであることを前提条件に、3,000万円の特別控除と同様です。
・住宅ローン控除との併用は不可
マイホームの売却を考えている方のなかには、売却後、住宅の購入を検討している方もいるかもしれません。不動産の購入時には、住宅ローン控除が適用される場合がありますが、3,000万円の特別控除とは併用できないので注意しましょう。
売却時に受ける3,000万円の特別控除と、これから購入する住宅の住宅ローン控除、どちらがお得になるかはケースバイケースです。まずは自分の家に3,000万円の特別控除が適用されるかどうかを確認したうえで、住宅ローン控除とどちらがお得になるかを比較してみましょう。判断が難しい場合は、税理士やファイナンシャルプランナーに相談するのがおすすめですよ。
■まとめ
ここまで、居住用財産の3,000万円特別控除についてご紹介してきました。この特別控除を利用することで、不動産売却時の税金をかなり抑えられるため、不動産売却時には所有している不動産が適用要件に当てはまるか確認してみましょう。上記で説明した通り、利用するためには確定申告を行う必要があるので忘れないように注意してください。また利用申請に必要な書類は複数あるため、あらかじめ用意しておきましょう。
万が一、不動産売却で譲渡損失が出たときは、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といった制度により、ほかの所得から控除したり繰越したりすることもできます。いくつかある制度のなかであなたに適したものがどれなのか、不動産会社に相談してみましょう。
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