相続した不動産の売却は何から始める？流れや手続きの進め方をご紹介

まず取り組むべき相続不動産の手続きの全体像

相続不動産を売却する際、まず最初に進めるべきは、相続人や相続財産を明らかにすること、遺言書の有無の確認、そして遺産分割協議と協議書の作成です。この三つのステップは売却準備において欠かせません。

まず、相続人を確定するために戸籍謄本や除籍謄本を取得して親族関係を整理し、遺言書の有無や内容を確認します。遺言書があれば、遺言の内容に従って手続きを進められますが、ない場合は相続人全員による協議が必要です。また、不動産以外の資産も含めて、財産目録を作成すると後の手続きがスムーズになります 。

次に、遺産分割協議を行い、協議によって不動産の相続者が決まれば、遺産分割協議書を法務局申請用に作成します。この協議書には、取得する人や物件の情報を具体的に記入し、相続人全員の署名押印が必要です 。協議書が漏れなく作成されていないと、登記や他の手続きに支障を来たす可能性があります 。

以下の表は、これらの手続きステップを簡潔にまとめたものです。

このように、相続手続きの第一歩として「誰が」「どの財産を」「どのように相続するのか」を明確に整理することが、不動産売却までの土台になります。

名義変更（相続登記）と売却準備の流れ

まず、不動産を相続された方は、被相続人の名義から相続人の名義へ変更する「相続登記」が必要です。これは2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。この期間を過ぎ、正当な理由なく放置した場合には、法務局からの催告を経て10万円以下の過料が科されるおそれがあります。また、2024年4月1日以前に発生した相続で未登記の不動産についても、2027年3月31日までの間に登記を行う義務がありますので、ご注意ください。

次に、相続登記の申請には、被相続人と相続人の戸籍謄本や除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの書類が必要です。これらの取得には費用が伴い、たとえば戸籍謄本は450円程度、住民票や印鑑証明書は300円前後となります。また、固定資産評価証明書も必要になる場合があり、その取得費用も同様に数百円です。

相続登記はご自身でも申請できますが、書類収集や登記申請の手続きをスムーズに進めたい場合には、司法書士へのご依頼をおすすめします。司法書士に相続登記を依頼する場合の相場は、おおむね5万円から15万円程度で、必要に応じて登記手数料や書類取得費用などが別途かかります。司法書士は抵当権抹消登記や住所変更登記などの対応も可能で、総合的に登記手続きを支援していただけます。

相続登記が完了すれば、売却の準備に進むことができます。登記がなされていないと、名義が不明であるとして買主が契約に応じにくくなるほか、金融機関による担保としての評価も困難になります。司法書士に相続登記をご依頼いただくことで、これらの問題を避け、安全かつ円滑な売却へとつなげる準備が整います。

このように、相続登記とその後の売却準備は、制度上の期限や書類の準備、司法書士による手続き支援などをしっかり押さえることが大切です。相続不動産の名義を確定させたうえで、安心して売却に向けた準備を進めていきましょう。

売却依頼から契約・引き渡しまでの手順

ここでは、相続した不動産を売却する際、依頼の方法から売買契約、そして引き渡し・売却代金の分配までの流れについてご説明いたします。誰でも理解できるよう、できる限りわかりやすく整理して記していますので、ご安心ください。

まず、遺産分割協議や相続登記が完了した後、専門家を介して不動産会社へ売却の相談を行います。媒介契約の種類により依頼の仕方が変わります（例：専任媒介か一般媒介かなど）。その契約に基づいて、売り出しの準備が整い次第、買主探しがスタートします（出典：相続不動産の売却に必要な手続きとは？…相続会議、2025年12月16日更新）

続いて、買主が見つかると売買契約に進みます。契約前には宅地建物取引士による重要事項説明があり、法令上の制限や設備状況、取引条件などが詳細に説明されます。その後、売買契約書、告知書、付帯設備表などが作成され、署名押印により正式に契約が締結されます（出典：実家を処分するには？…相続会議、2023年発行）

契約からおおよそ1か月ほどで、物件の引き渡しと代金の決済が行われます。この際、売主は抵当権抹消登記や鍵の引き渡しなどに必要な書類を準備し、司法書士立ち会いのもと、買主から残代金の受領および所有権移転登記が進められます（出典：不動産売却の基礎知識…相続会議、2023年発行）

最後に、売却代金は遺産分割協議に基づき相続人間で分配されます。支出した費用や領収書は共有の上で計算し、不明瞭な点がないように整理することで、相続人間のトラブルを防ぐことができます（出典：不動産売却.net、2025年12月更新）

以下に、流れを表形式で整理いたします。

以上の流れを理解いただくことで、ご自身の空き家・相続不動産の売却を、よりスムーズに進めることが可能になります。いつでもお気軽にご相談ください。

売却後に必要な申告と節税ポイント

相続した不動産を売却した後には、税務面での手続きが必要です。まず、売却して利益が出た場合は「譲渡所得税および住民税」の申告が必要になります。具体的には、売却した翌年の確定申告期間（通常は2月16日から3月15日）に申告し、納税を済ませる必要があります。もし申告を忘れた場合は、速やかに修正申告や更正の請求を行い、延滞税や無申告加算税を抑える対応を取りましょう。税務署に相談することで納税者の事情を理解してもらえる可能性もあります。

次に、節税制度として注目されるのが「相続税の取得費加算の特例」です。この特例を利用すると、相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得金額を減らし、結果として譲渡所得税を軽減できます。ただし、適用には条件があります。まず、相続税を納付していることが前提です。そして、相続開始日の翌日から３年１０か月以内に不動産を売却し、かつ相続税の申告と納税が期限内に完了していることが求められます。この期限を過ぎると特例を利用できませんので、早めの判断と対応が肝心です。

また、「空き家特例」という制度もあります。これは、被相続人の居住用だった空き家や敷地を相続した場合に、一定期間内に売却すれば、譲渡所得から３０００万円まで控除できる制度です。ただし、この特例と取得費加算の特例は併用できません。どちらを選ぶほうが有利かは、控除額や相続税額などから判断しましょう。

以下の表は、節税制度を比較したものです。

節税のためには、売却のタイミングや書類の整備、制度の選択が重要です。申告書には譲渡所得の内訳や、必要であれば取得費加算の計算明細書を添付します。どちらの制度が有利か判断に迷う場合は、税理士などの専門家にご相談いただくと安心です。

まとめ

相続した不動産の売却は、手続きの流れを知ることが大変重要です。相続人や財産を明確にし、必要書類をそろえることから始め、相続登記と売却準備、売却の契約や代金の分配、申告まで一つずつ進めていくことで安心して手続きを進められます。特に2024年4月からは相続登記が義務化されており、期限や過料にも注意が必要です。流れを理解しておくことで、無駄な手間やトラブルを避け、スムーズな売却が実現できます。