リバースモーゲージとはどんな制度？目的や仕組み、メリットなどを解説
■リバースモーゲージとは
リバースモーゲージは、公的機関と民間の金融機関が取り扱っている融資の仕組みです。まずは、リバースモーゲージについて解説します。
■リバースモーゲージの目的
高齢者世帯が自宅に住み続けながら、経済的に安定して生活できるように融資するのがリバースモーゲージの目的になります。
老後に必要となる生活費や自宅のリフォーム、医療・介護といった、さまざまな費用を自己資金で準備するのは大変です。
資金が必要なときに準備がないと、自宅を売却したり借り入れをする可能性もあります。自宅を売却する際は、住み慣れた住居や地域から引っ越す不安も出てくるでしょう。
また、高齢になってからの借入は審査が厳しく、融資を受けにくかったり、金利が高くなる場合があります。
リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるため、引っ越しをせずに低金利で資金が準備できます。
リバースモーゲージを利用することで老後にも安心して自宅に住み続け、安定した生活を送ることができます。
■リバースモーゲージの制度の仕組み
リバースモーゲージは、自宅を担保にして公的機関や民間の金融機関から融資を受ける制度です。
リバースモーゲージで融資を受けている期間、月々の返済は利息のみです。
元本の返済は、契約期間終了か契約者が亡くなったタイミングです。返済は担保にした自宅の売却金、または、相続人の資金による一括返済とする仕組みです。
公的機関では、社会福祉協議会がリバースモーゲージを取り扱っています。公的機関での使用目的は生活費のみですが、金利は低いです。対象となる住居は、一定の評価額以上の1戸建てです。
民間の金融機関では、公的機関より審査が厳しく金利は高いですが、年齢制限は低くマンションも可能な商品が多いです。
■リバースモーゲージを利用できる条件
■公的機関の利用条件
社会福祉協議会のリバースモーゲージは、「不動産担保型生活資金」といって不動産を担保に生活費を融資する制度です。不動産担保型生活資金で融資を受けられるのは、住居用の土地付き1戸建てで、評価額が約1,500万円以上の物件です。
高齢者の自立支援が主な目的となるため、利用者の年齢は65歳以上が対象です。また、親以外の同居人がいないことも条件です。
そのほか、「要介護世帯向け不動産担保型生活資金」もありますが、ここでは割愛します。
■リバースモーゲージのメリット
■高齢でも融資を受けやすい
リバースモーゲージは高齢者の老後の生活を支援するのが目的のため、55歳や65歳以上が対象で、自宅を担保にすることで高齢でも融資を受けやすい仕組みになっています。定年後の年金収入で生活している高齢者にとって、安心して老後を過ごすための方法となるでしょう。
■老後も自宅に住み続けられる
リバースモーゲージでは自宅を担保に借入をするため、住まいを替える必要はありません。住み慣れた自宅での生活を続けられるので、ご近所さんとの人間関係や生活環境を変えることなく同じ地域で生活ができるのは、リバースモーゲージを利用するメリットといえるでしょう。
■毎月の返済額は利息のみ
リバースモーゲージでの毎月の返済額は利息のみのため、月々の支出が抑えられます。通常の住宅ローンでの元本と利息を合わせた返済額と比較すると、リバースモーゲージの金額は低いです。
毎月の返済額を低く抑えられるとその分生活費にお金をかけられたり、安心して老後を過ごせたりします。融資を完済する際は自宅の売却金を返済資金にできるため、高額な資金の準備は不要で見通しが立てやすいです。
■住宅購入以外の用途に融資金を使える
民間の金融機関のリバースモーゲージで受けた融資金は、生活費だけでなく住宅の購入やリフォームなど、さまざまな用途に使えます。
また、医療や介護の費用、子どもの住宅資金への支援、趣味や旅行などのレジャー費用に使っても問題ありません。
ただし、公的機関のリバースモーゲージ、とくに地方自治体が提供するリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」では生活費のみに限定されるため、注意しましょう。
■リバースモーゲージのリスク
リバースモーゲージの融資を返済するために、金利の変動や物件評価額の下落など、リスクを理解しておくことが大切です。ここからは、リバースモーゲージのリスクについて解説します。
■変動金利で返済額が変わりやすい
リバースモーゲージの融資では、変動金利型や、一定期間のみ固定金利型となる商品が多いです。変動金利では、契約期間中の金利上昇によって利息が高くなり、月々の返済額が高くなるリスクがあります。
変動金利は金利が下がれば返済の負担は減りますが、上がる場合は返済の負担が増えます。リバースモーゲージで融資を受ける前に、金利が上昇する場合を想定した返済計画を検討しておくと安心です。
また一括で受けた融資金がなくなったり、月々の借入で融資上限額を超えたりすると、資金が尽きて返済が困難になるリスクがあります。
■物件の評価額が下がると売却額で完済できない
リバースモーゲージで融資を受ける金額は契約時の物件の評価額で決まるため、売却額が想定より低くなると完済できません。担保には不動産価値として変動しにくい土地が重視されますが、評価額が下がってしまう可能性があるのです。
リバースモーゲージの契約後は、一定期間ごとに物件の評価額で融資限度額を見直します。評価額が下がっていた場合、融資限度額を上回っていた差額を返済したり、自宅を売却して完済したりするリスクが生じるのです。物件の評価額が変動することもリスクの一部として、融資額や返済計画を検討しておきましょう。
■まとめ
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら生活や住まいに必要な資金を作ることができる新しいタイプのローンです。融資としての特徴やリスクを理解し、返済のための計画を検討しておくことが大切です。
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